住建部7月底下發文件，給出二、三線城市住房限購五大標準，要求各地在8月20日之前上報所轄各城市上半年房地產市場調控情況，某城某地是否限購也將在這份報告內體現。擴大限購范圍的風聲日緊，而今年一直緊縮的限貸政策，則在深刻影響著樓市——新房及其二手房市場，在限貸的深刻影響下，正在出現一種新格局。

新房成交一次性付款高達60%

        近日，艾溪湖邊上的某樓盤打出認籌最高可享7.28萬元的驚爆優 惠。記者從售樓部咨詢獲悉，該樓盤目前推出購房折扣優惠，按揭購房可享受9.6折優惠，一次性付款購房，則可享受9.4折優惠，小區目前最貴的一套花園洋 房，一次性付款9.4折優惠后，優惠幅度高達7.28萬元。

      年內多次上調存款準備金率后，目前5年期以上銀行貸款的基準利率達到7.05%。銀根緊縮之下，從年初開始，銀行放貸的速度持續放緩。短則2、3個月，長則半年不等，銀行都不一定能放出按揭款。“搶占更多的一次性付款的客戶”，似乎成了眾多開發商的一張王牌。

       南 昌中興發展有限公司營銷策劃主管郭邦敏表明，銀根緊縮之下，一方面，開發商本身從銀行獲得的貸款減縮，與此同時，購房者按揭款未能及時發放，進一步影響了 開發商的回款速度。為有效加快資金回籠，開發商勢必鼓勵購房者全款購房。而不斷調高的利率也讓不少購房者確實感覺到還款壓力，只要能力允許，他們意愿選擇 一次性付款。為此，今年以來，各樓盤一次性付款的比例大幅度增加，高新開發區有的樓盤，一次性付款的客戶比例甚至高達60%。

       隨著傳統“金九銀十”的即將來臨，開發商都有意趁機搶占市場份額，為了盡可能趕在年底前回籠資金，郭邦敏表示認為，更多的開發商或許會進一步加大一次性付款的優惠幅度。

二手房交易中小戶型唱主角

    “限購政策出臺，不少購房者原本計劃一次性到位購買大戶型的，但目前貸款太難申請了，且利率較高，大部分客戶最終選擇總額較低的中小戶型”，江西省滿堂紅置業有限公司副總經理郭暉如是說。

       據市場統計資料顯示，7月份，南昌二手住房市場共成交1798套，其中一室一廳房源542套，二室一廳496套，三房以上房源僅成交43套，兩房兩廳以下房源成交占比近70%。

郭 暉對記者表示，自去年塘子河拆遷以來，南昌拆遷補償價格大幅上升，加之修建地鐵等利好影響，二手房價格隨之上漲。今年3月南昌樓市限購令出臺，不少房東考 慮到置換房屋難度加大，惜售情緒明顯，銀行利率連續加高，房東的房屋成本隨之增加，“今年以來，房東一旦開出價格就非常難談下來了。”

     “購房者的購房成本著實增加了”，郭暉說，利率增加除外，銀行各種手續費也隨之增加。據了解，目前針對二手房貸款，各銀行都會收取1%左右的理財費，以購買二手房貸款50萬元為例，銀行要先一次性收取理財費5000元。

      “貸 款周期加長，還款壓力加大，考慮到現實情況，對比去年大戶型熱銷的場景，今年很多剛性需求最終只能先選擇總額較低的過渡小戶型。”有數據顯示，今年1至7 月，南昌二手住房共成交約1.2萬套，其中一室一廳房源成交最多，達到4000余套，兩房兩廳以下中小戶型，成交占比高達75%。